Quando o assunto é imposto de renda, o produtor rural pessoa física tem sempre dúvidas na hora de declarar o que considerar custo de aquisição do imóvel rural. A lógica deveria ser o valor efetivamente pago, mas há situações especiais que mudam a forma de reconhecer estes valores, impactando diretamente na declaração do IRPF, no valor declarado e na apuração do ganho de capital em uma eventual venda.
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Imóvel Rural: O Que É?
Pela Lei nº 4.504/64, imóvel rural é toda área contínua, localizada dentro ou fora da zona rural, destinada à exploração agropecuária ou extrativa. Ou seja, se há produção ou potencial de exploração econômica ligada ao campo, trata-se de um imóvel rural.
Custo de Aquisição: O Que É e Como Informar Corretamente?
O custo do imóvel rural é, basicamente, o valor efetivamente pago pela terra nua — sem benfeitorias — no momento da aquisição. Esse valor deve ser declarado na ficha de “Bens e Direitos”. É fundamental segregar o valor da terra nua do valor das benfeitorias.
Outra possibilidade é utilizar os valores constantes no ITR. Para imóveis adquiridos a partir de 1997, é possível adotar o Valor da Terra Nua (VTN) declarado no Diat como custo de aquisição — desde que o ITR tenha sido entregue no ano da compra.
Importante: Imóvel financiado? Declare apenas o valor efetivamente pago até 31/12 do ano-base.
Benfeitorias: Deduzir Como Despesa ou Somar ao Custo?
Essa é uma decisão estratégica. O produtor rural pode escolher entre:
- Deduzir como despesa da atividade rural: os valores não integrarão o custo do imóvel para fins de ganho de capital.
- Não deduzir: as benfeitorias podem ser somadas ao custo da terra nua e integrarão o custo de aquisição.
Se o contribuinte não exerce atividade rural, o imóvel e as benfeitorias devem ser informados juntos, na ficha de “Bens e Direitos”.
Ganho de Capital na Venda: Como Calcular?
Na venda, é aqui que as decisões anteriores fazem toda a diferença. O ganho de capital é a diferença entre o valor de alienação da terra nua e o seu custo de aquisição. O cálculo é feito no GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital).
- Imóveis adquiridos até 1996: têm direito à correção monetária até 1995.
- A partir de 1997: o valor do VTN declarado no Diat pode ser utilizado como base para o cálculo.
Se o VTN de venda for maior que o de compra, essa diferença será a base para o IR. A parcela entre o valor real da venda e o VTN poderá ser declarada como rendimento isento, dentro das condições legais.
Exemplo Prático (Atualizado)
Vamos a um caso ilustrativo para facilitar:
- Ano da aquisição: 2005
- Valor pago pelo imóvel: R$ 150.000,00
- VTN declarado na aquisição (Diat 2005): R$ 120.000,00
- Ano da venda: 2024
- Valor da venda: R$ 600.000,00
- VTN declarado no Diat de 2024: R$ 450.000,00
Ganho de Capital:
R$ 450.000,00 (VTN da venda) – R$ 120.000,00 (VTN da aquisição) = R$ 330.000,00
Rendimento Isento:
R$ 600.000,00 (valor real da venda) – R$ 450.000,00 (VTN da venda) = R$ 150.000,00
O ganho de capital será tributado, e o excedente poderá ser tratado como isento, conforme previsto na legislação.
Imóvel Rural Herdado: Como Declarar?
Na herança, o custo de aquisição para o herdeiro é a data da abertura da sucessão (falecimento). O valor pode ser o da partilha ou o valor histórico. Se as benfeitorias não foram deduzidas como despesa pelo espólio, elas podem compor o custo do imóvel.
- Se o herdeiro continuar a atividade rural, a tributação pode ocorrer como receita da atividade.
- Caso contrário, será tratado como ganho de capital na venda.
Permuta e Integralização de Capital com Imóvel Rural
- Permuta sem torna (sem valor adicional recebido): não gera ganho de capital.
- Permuta com torna: a diferença recebida deve ser tributada.
- Integralização de capital social com imóvel rural: é considerada alienação. Pode gerar ganho de capital, exceto se for feita pelo mesmo valor já declarado na ficha de “Bens e Direitos”.
Conclusão
O tratamento tributário do imóvel rural exige atenção a diversos detalhes: data de aquisição, existência de benfeitorias, uso ou não na atividade rural e valores informados no ITR (Diat), pois a atividade rural requer muitos cuidados, em especial entender o que acontece da porteira para dentro e da porteira para fora.
Um pequeno erro pode causar autuações, multas e cair na temida malha fina.
A orientação profissional é o melhor caminho para garantir segurança na entrega da declaração e evitar dores de cabeça com o fisco.
“Este conteúdo foi elaborado com base em informações de domínio público, extraídas da legislação vigente e fontes técnicas de referência. A interpretação e redação são originais, com propósito educativo e informativo, sem fins de reprodução literal de obras protegidas por direitos autorais.”
Fonte:
Econet Editora
ChatGPT
Ruberlei Rocha Machado
Empresário contábil | Contador
Especialista em Finanças e Tributação
Docente | Colunista
